안녕하세요, 데이터 리앙의 민 줍니다.최근 플랫폼 비즈니스가 인기입니다. 지그 재그, 오늘 집처럼 대규모 투자를 받은 곳도 있어 COVID-19상황과 맞물려서 많은 활동을 온라인 비대면에 대체하게 된다 많은 플랫폼 비즈니스가 주목을 끌고 있습니다. 여러분은 집을 찾을 때 어떤 서비스를 이용하죠? 부동산에 방문하고 매물을 보고 계약하는 게 전통적인 방식이지만. 이제 부동산 시장에도 그 빵, 찻집, 네이버 부동산, 지퍼 토스 같은 서비스가 있어 직접 부동산에 방문하지 않아도 어느 지역의 환율이 얼마인지 자신이 원하는 조건의 매물이 있는지 확인할 수 있습니다.데이터 분석가가 되기 전에 나는 쉐어 하우스와 고시원 같은 공유 주거 서비스를 운영했고 같은 프롭텍 산업 내에 있는 부동산 중개 서비스에도 관심을 가지고 있었습니다. 최근 4년 만에 이사를 하며 이들 서비스가 제가 알던 모습이 아님을 알았습니다. 각각 다른 방향으로 나아가고 있는 부동산 중개 서비스에 대해서[데이터 리앙]프로덕트 스터디에서 말한 내용을 정리했습니다.프롭텍 산업이란?프롭텍…어디선가 들은 적은 있지만 대체 무엇일까요?”프롭텍은 『 부동산(property)』과 『 기술(technology)』을 합성한 말로 정보 기술(IT)을 활용하고 다양한 서비스를 개발하는 산업을 말한다.”짓 빵이나 다방에 대표되는 B2C중개·임대는 매우 기본적인 영역이며 이 외에 부동산 관리 및 프로젝트 개발 투자와 자금 조달 관리 같은 모든 것이 프롭텍의 영역 내에 포괄된다. 예를 들면 부동산 중개인 외에도 건축을 위한 돈을 빌리거나 건물을 짓고 판매하는 시행, 인테리어, 집에 사는 사람을 찾아 모든 과정 등에 프롭텍이 들어가는 곳이 있다. 이 때문에 예상보다 많은 스타트 업이 프롭 테크를 사업 모델로 한”다면 어떤 서비스가 프롭텍 사업인가요?나름대로 프롭텍 사업에 종사했음에도 불구하고 어디까지가 프롭텍 기업인지 잘 몰라서 국내 프롭텍 기업 지도를 찾아봤습니다. 나는 오늘 우리가 다루는 직발, 찻집, 네이버 부동산 같은 중개 서비스만을 생각하셨습니다.건물을 처음 지을 때부터(시공사, 투자 회사)분양 임대하고 관리하는 임대 관리업, 중개업 직접 주거 공간을 만들어 운영하우 성주 같은 쉐어 하우스 업자뿐 아니라 가구, ioT가전, 오늘 집 같은 인테리어 관련 비즈니스, 그리고 위 워크, 모두의 주차장 같은 비 주거형 부동산 중개/관리에 이르기까지 그 범위가 너무 넓고 다양하였습니다.국내 프롭테크 기업지도부동산 중개 서비스의 사용 검토, 몇년 전부터 칫 빵, 다방 같은 서비스가 텔레비전 광고를 하면서 많이 사랑 받아 왔는데도. 나도 최근 2~3번 정도는 집을 찾을 때에 이런 서비스를 이용했어요. 최근 4년간 살았던 전세의 집을 나와서 아주 오랜만에 집을 찾게 되었습니다. 그동안 내가 모르는 서비스도 많이 사귀고 있어 알고 있던 서비스도 모습이 많이 바뀌고 있었습니다. 집을 찾는 동안 열심히 이들 서비스를 사용하고 보고 느낀 것을 공유하면서 처음 봅시다.*저는 이번 서울 시내의 전세 보증금 2.5억 정도의 빌라, 오피스텔을 중심으로 알아봤습니다. 사용 후기는 이 점을 참고하고 보세요. 1. 칫 빵집을 찾기로 하고 예산과 지역도 결정하기 전에 처음 내본 것은 연공 빵 앱이었습니다. 지금까지 그 빵이 부동산 중개 서비스의 대표 주자로 고안되었습니다. 정작 걸어 보면 4년 전에 보았던 노가타과는 전혀 다른 서비스가 되고 있었습니다. 아파트 중심으로 서비스 자체가 개편되고 있고, 아파트 매매는커녕 전세 월세도 어려운 내 입장에서는 효용이 없었습니다. 빌라나 다가구 주택 등의 무기도 있었지만, 다른 서비스에 비해서 불편했어요.아파트/전단/원룸/오피스텔 탭에 엇갈리면서 매매 수요에 대응하려는 것이었습니다. 매매를 할 때는 주택의 종류가 중요하지만, 세입자 입장에서는 주택의 종류별로 나누어 보는 것보다 어느 곳인지 금액대가 맞을지가 훨씬 중요합니다. 이같이 주택의 종류로 나뉘어 있는 것이 같은 필터로 3회 검색해야 하는 불편함이 있었습니다. 필터도 방, 주차 가능 여부, 금액 정도밖에 없어 집을 찾을 때는 전세 대출 가능 여부, 주차 가능 여부 같은 반드시 걸러서 보지 않으면 안 되는 중요한 조건이 있는데 이런 필터가 없어서 하나하나 매물에 들어 확인해야 했어요. 이게 아니더라도 이사 날짜와 풍부한 상태 등 상세 정보만 확인하느라 바빴어요. 대신 아파트의 후기 학군 정보와 같은 정보를 추가하고, 역시 매매 수요에 대응하고 있는 듯이 보였습니다. 노가타에서는 결국 지역 시세 정도밖에 확인하지 못 했습니다.2. 다방 노가타에 매물을 찾기가 어려워서 그 다음에 붙인 게 다방이었습니다.칫 빵을 보고 다방을 보면 충분하지 않나 마치 11번가에서 물건을 사서 쿠팡에서 물건을 사는 느낌? 4년 전에 집을 찾고 있을 당시는 UI, UX모두 노가타가 좋다고 느꼈습니다. 이번에는 다방이 훨씬 편했습니다. 그 빵의 거친 필터로 매물을 보고, 다방의 필터를 써서 보니 기분이 상쾌했습니다. 층수 창문 방향, 엘리베이터의 유무, 전세 자금 대출 여부 등 주요 정보가 인포 그래픽에서 제공하며 한눈에 잘 들어왔어요.예전에는 그 빵에 누르고 넘버 2의 느낌이 강한 것이지만 지금은 짓 빵이 완전 아파트 매매 타깃이 되면서 다방이 훨씬 전세 세입자의 입장에서 최적화되고 있었습니다.3. 네이버 부동산 다방에서 오르고 있는 금액대가 맞는 전세 물건을 다 본 후는 네이버 부동산을 찾았습니다.우선 네이버 부동산은 매물이 정말 많습니다. 모든 물건이 들어가는 느낌. 그러나 동일 물건을 복수의 중개업자가 올리기 위해서 겹치는 일도 많아 일일이 정보의 질은 떨어지는 편입니다. 사진이 없는 경우도 많고요. E커머스의 비유를 계속하면 네이버 부동산은 네이버 쇼핑과 합니까.그리고 네이버 부동산은 필터가 가장 상세합니다. 매물의 유형, 창문의 방향도 다른 점은 3-4종류입니다만, 네이버 부동산은 10종류 정도로 세분화되고 있습니다.네이버 지도가 연동되는 것으로 로드 뷰를 즉각 볼 수 있다는 점도 큰 장점이었습니다. 집을 알아보는 것이라면 공감하지만 부동산에 가서 집을 찾아가는 과정에서 가장 헛된 현 때리는는 지점은 좋은 내부에 가격도 맞고, 이사 시기도 맞고 대출도 있고… 그렇긴 이 모든 것을 확인하고 시간을 잡아 방문했는데 실제로 가서 보니 입구에서 “아, 여기는 살 수 없는 “라고 생각했을 때라고 생각합니다. 집을 찾는데” 이렇게 다양한 종류의 집이 있어”라고 재차 실감하곤 합니다.이렇듯 집을 찾을 때는 집의 내부뿐만 아니라 여러가지 주변 상황도 중요하지만 대부분의 부동산 중개 서비스에 이런 정보는 않기 때문에 나는 방문 전에 로드 뷰를 꼭 따로 확인했습니다. 네이버 부동산에서는 로드 뷰도 볼 수 있다, 역에서 거리도 측정할 수 있다, 한번에 많은 수 있습니다. 기능이 많으므로 모바일보다는 컴퓨터 사용 경험이 더 좋았습니다.쓰면서 가장 불편한 것은 오픈 그래프가 세팅되어 있지 않는 것이었습니다. 복수의 서비스를 한번에 쓰고 보면 카카오 톡에서 공유하고 두고 한꺼번에 조사한 결과 오픈 그래프의 세팅이 없어 가격, 지역 조건 등 매물의 특징을 직접 기록해야 할 번거로움이 컸습니다.4. 지프토스들은 지프토스에 대하여 들은 적이 있습니까? 임대에서 중개 수수료를 받지 않겠다는 것으로 유명한 서비스입니다. 원룸의 때는 중개 수수료가 크지 않기 때문에, 요구 집의 크기가 커지고 보증금이 커지자 중개 수수료도 함께 커졌습니다. 중개 수수료 절약하면 고마워라”중개 수수료 0원”이라고 말하는 지퍼 토스를 생각 나서 찾아봤습니다. 현재는 0원이 아닌 시세보다 싸게 받고 있었어요 살아 본 집의 소감을 남길 수 있지만, 이사 준비에 들어가서 자연스럽다고 소감을 쓰게 되었습니다. 지퍼 토스 거주 리뷰 사이트에 접속하면 세입자의 솔직한 검토가 볼 수 있습니다.칫 빵, 다방처럼 무기가 올라가서 직접 매물을 검색하고 찜하고 여기까지는 비슷합니다. 다른 점은 지퍼 토스에 올라온 모든 물건은 지퍼 토스 직영 부동산으로 관리하고 있다는 점입니다. 직발 다방에 올라온 물건은 각기 다른 공인 중개사가 올린 물건이며 연락하면 각각의 부동산과 따로 약속을 잡아 보게 됩니다. 지퍼 토스의 경우는 마음에 드는 물건을 고르고 원하는 집에 대한 설명을 작성해서 신청하자 담당 매니저가 배정 받아 직접 물건을 소개합니다.지퍼 토스에 신청하고 투어도 몇번 했지만 중개사가 친절했다. 집을 찾을 때에 생기는 대부분의 스트레스가 중개소의 불친절함과 관련이 있는데 세상 친절하고 잘 하셔서 여기서 집을 결국 찾지 못해서 미안하다고 기분이 될 정도였습니다.앱도 다방과 비슷한 인터페이스에 사용하기 쉬웠어요. 집토스는 실제 주소까지 노출해주기 때문에 방문 전 어떤 장소인지 미리 확인할 수 있었습니다.직접 관리하기 때문에 허위매물이 없다는 게 장점이고 단점은 매물이 적습니다. 아무래도 집토스 직영부동산(타래부동산)에서 취급하는 물건만 올라왔으니 네이버 부동산이나 커피숍보다는 적을 수밖에 없었습니다.부동산 중개 서비스의 비교, 제가 집을 찾고 본 중개 서비스의 비즈니스 모델과 어떤 지표가 나타나는지 봅시다.세입자와 부동산 중개사(또는 집주인)쌍방을 고객으로 하는 양면 플랫폼인 것은 모든 서비스의 공통점이었습니다. 집을 찾는 입장에서 쓸 때는 비슷한 서비스처럼 보였지만, 직접 들여다보면 비즈니스 모델이 전혀 달랐습니다. 애널리스트의 입장에서 볼 지표도 매우 다르다고 생각합니다. 비즈니스 모델과 표적 유저부동산 중개 서비스 비즈니스 모델 표적 사용자 1표적 유저 2Note노가타 중개사가 플랫폼에 매물을 싣기 위해서 내는 광고비 임차인:아파트 매매 중심(경제력이 있는 안정된 주거를 필요로 하는 3-40대)부동산 중개인-호갸은노노노, 쉐어 하우스 우주, 사각 인수 합병을 통한 수익 모델 다각화-3D단지 투어, 우리 집, 컨시어지 등 아파트 중심의 서비스 제공 다방 중개사가 플랫폼에 매물을 올리기 위해서 내는 광고비 임차인:원 룸, 빌라, 주택 등의 전월 세금 중개자(2-30대)부동산 중개업자이다, 다방 허브 등 B2B서비스를 통한 수익 모델을 다각화 네이버 부동산 네이버 부동산 자체가 수익을 올리지는 않았다.세입자:비 주거용 부동산을 포함한 부동산 중개인으로부터 직접 무기 정보를 받지 않는다. 부동산 119등의 외부 서비스로부터 물건 제보를 받-부동산 지식인, 경매, 뉴스 등 포털 사이트인 때문에 생겨난 관련 서비스 제공 지퍼 토스 실제 거래가 성립했을 때 중개 수수료 임차인:원룸 오피스텔, 전단 물건의 전세 중심(대학생 사회 초년생)집주인-유일 실제 중개 서비스를 제공하고 있다수익 모델과 주요 지표 직발과 다방은 중개사가 매물을 올릴 때에 내광고 수익이 주요 수익원입니다. 앱 자체가 큰 광고판인 셈이죠. 어떻게 광고 수익을 내는지 알아보면 매물을 하나라도 올리기 위해서는 달 결재를 해야 하기 때문에 가진 매물의 일부만 선별적으로 올라서게 된다 상대적으로 허위물이 발생할 가능성도 높아 보였습니다.그 빵, 다방은 광고 수익이 전부여서 실제 거래가 성립했는지는 핵심 지표는 아니었습니다. 광고 수익을 늘리기 위해서는 많은 유저를 모아 그 이용자 수가 플랫폼 파워가 되어 중개업자가 플랫폼 내에서 광고를 하게 끌어들이는 구조여서 사용자 트래픽 자체가 중요한 지표가 될 것 같아요.네이버 부동산의 경우, 기존에는 직발, 다방과 같은 수익 모델로 운영했는데, 2014년 이후 부동산 119등의 다른 플랫폼에 매물 정보를 수급하는 형태로 바뀌어 네이버 부동산 서비스 자체가 수익을 내지 못한단 말이에요. 현재는 트래픽의 유치가 목적인 것 같아요.지퍼 토스의 경우 유일하게 거래가 성립했을 때의 중개 수수료가 수익원입니다. 4개의 중개 서비스 가운데 거래가 성립하는지가 주요 지표인 유일한 서비스입니다.수익 모델을 다각화 노가타와 다방의 광고비 과금에 대해서는 논란이 있는데요. 배달 민족에서 비슷한 논란이 있었듯, 플랫폼이 시장 지배력을 갖게 되는 자영업자가 광고비가 올라도 어쩔 수 없이 광고를 하는 수밖에 없다는 얘기가 나오고 있습니다. 이 때문인지 모르지만, 직발과 다방은 모두 수익 모델을 다각화를 진행하고 있는 것입니다.수익 모델을 다변화하는 방향은 두개의 서비스가 다릅니다. 우선 직발은 호 겡노ー노에서 시작, 쉐어 하우스 우주, 네모(비 주거용 부동산 전문 플랫폼)의 인수 합병을 하고 사업 분야를 다각화하고 있습니다.특히 아파트 실거래가 정보를 갖고 있는 호갸은노노과 합병하면서 아파트 측에 완전히 타깃을 가질 것으로 보입니다. 현재 칫 빵 앱의 첫 화면에 노출된 서비스를 보면 모두 아파트 중심의 서비스입니다. 부동산/집/콘셀쥬 3개의 탭이 있는데 이 중 우리 집은 사용자가 사는 아파트 관리 사무소의 공지 사항, 고지서 내역 등을 확인할 수 있는 서비스이며, 콘시르쥬는 아파트 커뮤니티 서비스입니다.그리고 아파트에게만 온라인 여행이 가능한 시스템(3D단지 투어)을 구축했습니다. 아파트, 특히 매매의 경우에는 자산의 성격이 더 크기 때문에 직접 가 보지 않아도 계약하는 경우가 많다고 알고 있는데, 이것만 봐도 그 빵이 아파트에 집중하려는 것처럼 보입니다. 이 호수마다 해가 뜨다 침몰하는 일, 창밖의 뷰 시뮬레이션까지 모두 구현되어 있습니다.다방의 경우는 부동산 중개사가 온라인에서 계약 관리 등을 할 수 다방 프로, 집주인이 방 정보를 등록해서 집세 관리, 공실 관리할 수 있도록 하는 임대 관리 서비스인 다방 허브 등의 B2B서비스를 통해서 수익 모델을 다각화를 도모하고 있습니다.지퍼 토스 서비스의 파 넬과 양면 플랫폼 비즈니스 지퍼 토스 서비스의 파 네루를 조사하는 다른 서비스 대비, 지퍼 토스는 “성사”라는 비교적 뚜렷한 목표가 있었습니다.물건 검색>마음에 드는 물건을 검색한다>물건 문의>(오프라인)지퍼 토스 중개사로 연락>직접 방문(투어)>계약 성립 성사까지 계속되는 서비스·퍼스널은 위와 같이 나온다고 생각합니다. 찜을 몇번 하고 문의에 이어질 것인가, 혹은 방문 몇회로 계약이 성립하는지를 보면서 각 단계 전환율을 개선할 수 있다고 생각합니다.성사의 경우는 전환율의 개선이 좀 더 복잡하다고 생각했지만. 집과는 1:1거래의 성격이 크기 때문에 단순히 퀄리티 컨트롤의 문제라기보다는 고객이 원하는 매물을 지퍼 토스에서 가지고 있지 않거나, 고객의 사정에 의해서 바뀌는 부분이 많아서(더 많은 변수가 고려돼야 한다고 생각합니다.지퍼 토스 서비스의 파 네루에게 보내는, 지퍼 토스의 서비스 파 네루를 그리고 보면, 내가 운영하던 공유 주거 서비스와 파 나루가 너무 닮고 있다는 걸 알아차렸어요. 거기서도 손님이 검색>투어 신청>투어 일정 약속>투어>성사로 이어지는 퍼스널했는데도.파 나루 가운데 가장 전환이 어려웠던 것이 여행에서 계약으로 옮길 단계였습니다. 그 단계에서 시간과 노동력이 가장 많이 들어 계약 전환이 되지 않으면 자원의 낭비가 매우 컸습니다. 이런 문제를 줄이기 위해서 투어에 오기 전에 미리 통화에서 이런 단점이 있다고 자세히 안내하고 기대치를 조정하거나 투어를 함께 하고 자원을 줄이는 등 다양한 방법을 시도했던 기억이 있습니다.한번은 KPI수준에서 계약 전환율을 관리해야 했던 적이 있었습니다. 계약으로 체결된 투어와 연결되지 않은 투어의 차이가 있는지 확인하였지만, 사실상 차이는 없었습니다. 집을 계약한다는 것은 소비재의 구입과 달리 시기와 개인의 조건과 상황이 모두 반영돼야 할 매우 어려운 일입니다. 이러한 시장 특성상 즉시 사는 곳이 필요하고 집을 찾겠다고 결심하는 사람은 큰 설명이나 할인 없이도 계약을 하고”단 한번 본다”라고 오는 사람은 얼마나 할인을 많이 한다 해도 계약으로 넘어가는 게 너무 어려웠어요.지퍼 토스의 경우도 서비스 패널 내의 이탈률을 확인할 때 계약까지 넘지 않는 사람이 있다고 무조건 투어 과정 또는 서비스 품질 문제로 보기 어렵다고 생각합니다. 고객이 막상 서두르지 않았다, 먼저 언급한 매물의 수가 적기 때문에 일어나는 문제나 기타 여러가지 이유가 있기 때문입니다. 이런 다양한 변수를 어떻게 통제하고 전환율을 측정할지 걱정이 필요한 지점이라고 생각합니다.양면 플랫폼 비즈니스 부동산 중개 서비스의 각각 다른 비즈니스 모델을 보면 채용 플랫폼과 닮고 있다는 인상을 받았습니다. 채용 플랫폼도 부동산 중개 서비스와 마찬가지로 구직자와 기업을 잇는 양면 플랫폼이기도 합니다.직발, 다방처럼 광고가 주요 수익 모델인 아루 몬, 인크루트의 같은 서비스가 있다, 지퍼 토스처럼 거래가 성립했을 때 받는 수수료가 주요 수익원인 원티드가 있습니다.판매자와 구매자를 잇는 E커머스 서비스도 광고판처럼 기능하는 경우도 있고, 거래가 성립된 경우에는 수수료를 받을 수도 있습니다. 이렇게 보면 광고 기반 수익 모델과 수수료 기준의 수익 모델로 갈리기는 양면 플랫폼 비즈니스의 특징이라고 할 수 있다고 생각합니다.#이 기사는 데이터 분석가 커뮤니티[데이터 리앙]의 프로덕트 분석 연구 법의 일부를 정리한 것입니다.참고 자료 프롭 테크라는 무엇입니까?코로나에 주목된다 프롭텍 기업,”깜짝 실적에 사업 확장 속도”[Startup’s Story#377]”복리 후생 제로”원룸 중개 서비스는 성공할까?좋은 집 구하기 기술, 나오마사:원룸 배너 상품 소개[돈 S리포트]노가타, 무료로 유인 후 광고비 폭리···”아무 생각 없이 냈다”노가타 광고비 3배 인상? “부동산 중개업자의 오해”주택 구입 플랫폼이 흔들리는 원룸에 큰 찻집이 B2B시장에 나서는 이유보다 다양한 실무자의 데이터 분석 사례, 실무 노하우, 커리어 이야기를 듣고 싶습니까? 월간 데이터리언 세미나 이번 달은 어떤 주제로 진행되는지 궁금하신 분들은 아래 링크를 확인해주세요.보다 다양한 실무자의 데이터 분석 사례, 실무 노하우, 커리어 이야기를 듣고 싶습니까? 월간 데이터리언 세미나 이번 달은 어떤 주제로 진행되는지 궁금하신 분들은 아래 링크를 확인해주세요.한 달에 한 번 데이터 역량 업그레이드, 월간 데이터리안 세미나 이달의 주제는 비즈니스 성장을 견인하는 데이터 기반 콘텐츠 마케팅입니다. 한 달에 한 번 현업 애널리스트와 지금 업계의 이야기를 나눕니다.datarian.io한 달에 한 번 데이터 역량 업그레이드, 월간 데이터리안 세미나 이달의 주제는 비즈니스 성장을 견인하는 데이터 기반 콘텐츠 마케팅입니다. 한 달에 한 번 현업 애널리스트와 지금 업계의 이야기를 나눕니다.datarian.io
